雷达财经出品 文|长帆 编|深海

辖区面积狭小，没有扩张空间，城市如何实现集约式发展？南京鼓楼给出了一个参考答案。

鼓楼区地处南京主城“白菜心”位置，面积仅54.18平方公里，2025年却干出了2245.8亿元GDP。而南京市的总面积为6587.04平方公里。据此计算，鼓楼区以不到南京1%的土地，贡献了全市近12%的经济总量。

2245.8亿元是啥概念？西藏首府拉萨总面积2.964万平方公里，是鼓楼区的547倍。2025年的GDP为1090.99亿元，不到鼓楼区的一半。青海省省会西宁的总面积是7660平方千米，是鼓楼区的141倍，而其2025年生产总值为1914.8亿元，比鼓楼区少了331亿元。

小小的鼓楼，凭啥比一些省会级城市还牛？带着这些疑问，前不久，雷达财经对鼓楼区进行了探访。

实验室转角对接产业

过去这些年，中国的许多城市的发展像摊大饼，通过高新区、开发区、产业园的形式，不断扩展城市的边界。

新区土地资源丰沛，可以一张蓝图绘到底，集聚各种产业。

然而，作为老城区，鼓楼区却没办法采用这样的模式。

资料显示，鼓楼区历史源远流长，是南京市中心城区开发较早的地区之一，五六千年前就有许多处原始村落存在。

发展至今，鼓楼开发成熟度极高，建成占比超 95%，没办法通过大规模新建工业园区扩张。

在这种情况下，鼓楼依托科教优势，走出了一条集约化发展之路。

鼓楼区驻有南京大学、河海大学、南京师范大学等18所高等院校、120家科研机构、50名两院院士、52个国家重点学科、13个国家重点实验室、57个博士后流动站，科研工作者数量达10余万。

对于优质的高校资源，鼓楼依托“一校一品”“一校一清单”模式，常态化推进校地互访、成果对接、人才共育，推动高校创新资源与区域产业需求精准衔接。鼓楼区力图让刚走出高校实验室的科研团队，转个弯就能在一街之隔的产业载体里对接上市场端的企业需求。

在全面深化与18所高校合作的基础上，鼓楼区今年重点打造四条错位发展的特色产业片区：环南京大学片区聚焦AI+健康医疗、脑机接口等前沿赛道，打造原创技术最先落地的融合创新高地；环中国药科大学片区依托生物医药、AI制药优势，争创全国一流创新成果转化高地；环南京邮电大学片区深耕信息通信、网络安全、物联网领域，筑牢数字通信产业核心策源地；环南京艺术学院片区发挥艺术特色，发力数字艺术、文创设计，孵化活力文创产业集群。

四条产业圈各扬所长、互补协同，率先形成“一所高校带动一个产业，一个片区形成一个特色”的示范效应，为全域推进积累经验、树立标杆。

此行，雷达财经探访的南京大学脑机接口研究院，是鼓楼区推动高校科研成果转化的一个缩影。

南京大学脑机接口研究院是鼓楼高新区与南京大学推进“双高协同”的重点项目，由南京大学、鼓楼区政府、鼓楼医院共建，中国科学院院士、南京大学常务副校长郑海荣牵头推动建设，围绕量子测量器件、神经成像、脑信息解码、脑控具身智能等方向开展研究。产业配套方面，总规模10亿元的“南京鼓悦”脑机接口产业引导基金于2026年5月揭牌，为相关技术转化和产业发展提供资金支持。

脑机接口是一类在大脑与外部设备之间建立直接信息通路的技术。通过采集和解码脑信号，系统可以将人的操作意图转化为设备指令；部分技术还结合神经刺激与反馈，探索大脑与外部设备的双向交互。

按照信号采集方式和电极植入位置，脑机接口通常可分为侵入式、半侵入式和非侵入式等技术路线。马斯克旗下的Neuralink正在推进侵入式脑机接口，通过植入脑内的电极采集神经活动信号。

侵入式脑机接口需要通过外科手术将电极植入脑组织，可以在更靠近神经元的位置采集信号，获取较为丰富的神经活动信息。不过，这一路线也面临手术风险、组织异物反应，以及长期植入后的信号稳定性和器件可靠性等挑战。

半侵入式脑机接口通常将电极置于大脑皮层表面等位置，不直接刺入脑组织，但仍需通过手术完成植入，其安全性和长期使用效果同样需要持续评估。

郑海荣团队长期深耕无创脑成像与神经调控，围绕超声经颅聚焦、脑内靶区定位等难题开展攻关，探索无创技术在脑机接口及脑疾病诊疗中的应用。

高密度相控阵换能器是超声神经调控系统的关键硬件，其性能关系到超声能量能否准确聚焦至目标区域。郑海荣团队已完成全链条自主攻关，顺利实现器件国产化替代。

据团队介绍，依托自主研发的换能器，其已研制出万通道级智能神经调控系统。系统结合声场校正算法与多模态影像导航技术，为脑内靶区定位和超声聚焦提供支持，可将超声能量汇聚至颅内约10厘米深处的毫米级靶点。

在更前沿的探索中，郑海荣团队提出“神经打印机”概念，尝试通过多物理场调控神经活动，探索外部信息向大脑“写入”的可能性。目前，相关研究涉及动物实验中的特定记忆与行为调控，尚不能理解为向人脑直接输入知识或复杂记忆。

在临床应用方面，据郑海荣公开介绍，团队已在十余例长期意识障碍患者中开展无创超声神经调控探索，相关疗效仍需通过更大样本的临床研究进一步验证。

谈及未来，郑海荣团队将医疗应用作为近期的重要方向，重点推进技术验证和临床研究。在此基础上，团队还将探索脑机融合、脑际通信等前沿方向，以及更加轻便、可穿戴的设备形态。从临床探索走向更广泛应用，仍需逐步解决安全性、有效性和工程化等问题。

除了与本地高校密切合作，鼓楼区还积极引进外部优质科教资源，雷达财经此行参访的香港理工大学南京技术创新研究院是其中一例。

2024 年，香港理工大学南京技术创新研究院在鼓楼正式揭牌，成为香港理工大学布局长三角的核心科创阵地。两年间，研究院汇聚海内外院士与顶尖学科带头人，与50余家企业、高校院所开展深度合作，多项硬核技术成果亮相省级产学研平台。

总部经济成果斐然

在深挖科教资源之外，鼓楼区发展的另一个重要抓手是总部经济。

早在2003年，鼓楼区就正式提出发展总部经济。

鼓楼的总部经济，并非简单堆砌，而是精准锚定全区“1+2+3”（“1”指一个先导产业，即科创产业；“2”指两个特色产业，即现代金融、航运物流；“3”指三个支撑产业，即商贸文旅、软件信息、专业服务）的产业体系的“有机聚合”。

央企是鼓楼的一大主攻方向。鼓楼不只是留住分支机构，而是重点推动央企二、三级数字化、新能源、供应链、科创板块独立落地，把分公司升级为独立法人的结算、研发、运营总部。

国电南京自动化股份有限公司是央企中国华电集团直属单位。作为中国华电集团科工产业的主力军，公司产业涵盖电网自动化、电厂及工业自动化、轨道交通自动化、信息与安全技术、电力电子等五大核心板块，在国内率先构筑起覆盖火电、燃机、水电、风电、电网等“华电睿”系列电力自主可控工控产品系列，实现了创新链与产业链的深度融合。

国电南京自动化股份有限公司将研发管理总部落地鼓楼新模范马路电力数智产业园，带动绿色能源产业链集聚，是鼓楼总部经济、数字能源板块的代表性企业。

2025年，鼓楼区智能电网产业营收达280亿元。

外资是鼓楼招商引资的另一大重点。标杆项目包括博西家电、新加坡金鹰集团中国新能源总部等。

此外，鼓楼区还拥有南京通达海科技股份有限公司、江苏中博通信有限公司、南京铁马信息技术有限公司等一批本土知名企业总部。

截至今年7月，鼓楼集聚了46家央企超200家分支机构、9家省属一级企业、9家省级跨国公司地区总部和功能性机构，累计认定49家市级总部企业、5家5A级总部企业，初步构建起“央企引领、省企支撑、市企协同、外企赋能”的总部企业矩阵。

值得关注的是，鼓楼区还获评了“2025中国总部经济发展指数标杆范例城区”，成为江苏省唯一获此殊荣的行政区。

城市更新成发展新动能

无论是科创产业，还是发展总部经济，都需要物理空间去承载。

作为南京市中心城区，鼓楼区没有大片可供开发的土地，但藏着不少老旧厂房、低效商办楼宇，这些都是可供鼓楼区挖掘的“沉睡资产”。

由汉中门长途客运站更新改造而来的金智里数智健康创新园（以下简称“金智里”），是主城存量空间活化利用的典型范例。

汉中门长途客运站高峰时每日发车近300车次，承载了几代南京人的出行记忆。随着城市不断发展，汉中门长途客运站完成了历史使命。停运十余年间，这里从日发送旅客1万人到“门可罗雀”。

汉中门长途客运站地理位置十分优越，毗邻中华第一大商圈一新街口，紧邻地铁2号线汉中门站，靠近多所大学，集结各级各类医疗卫生机构451家，周边拥有江苏省人民医院、鼓楼医院等三甲医院12家。

基于上述资源特色，金智里项目锚定医疗信息、数智健康、远程医疗、医药电商四大主导产业，同时保留工业厂房、老车站建筑结构元素。

项目主动融入鼓楼区“环五台山生命健康产业发展生态圈”战略，联合南京中医药大学、南京医科大学共建健康产业，打造具备科研办公、特色商业、健康服务和文化传播等复合功能的创新创业载体，形成“企业圈+高校圈+消费圈”三大生态闭环。

颐和路也是鼓楼区城市更新的力作。颐和路被誉为“万国建筑博物馆”，自1933年起，二百余座风格各异的花园住宅于此相继落成，在南京城市版图乃至中国现代建筑史上留下精彩一笔。上世纪50年代曾在颐和路一带居住过的著名作家张守仁称这里为“中国最美的街道”。

10多年前，鼓楼区对颐和路进行环境改造，系统修复了路面的破损与墙体的残缺，将其打造为颐和路历史文化街区，并成为南京热门网红打卡地。

鼓楼区拥有全长 12.2 公里长江岸线，岸线腹地也是城市改造的重点区域。

2012年至2025年12月，鼓楼区累计投资188亿元，对岸线腹地的危旧房片区进行了改造，累计搬迁棚户区居民1.3万户，搬迁工企单位140余家；回收拆解152艘渔船，清理、取缔“三无”船舶100余艘，88户166名渔民“洗脚上岸”；拆除生产性码头22个，归并行政执法码头8个，腾退岸线4.5公里，累计修复绿地面积约40万平方米。

通过治乱整破、江堤改造和“二次创作”，鼓楼区打造了荣华码头江豚雕塑群、下关火车主题园、欢乐舞台广场、映虹桥、长江微笑驿站等全新景观节点，并通过滨江风光带串珠成线。这些景观成为市民游玩新的“网红打卡地”。

利用腾出来的腹地空间，鼓楼区集中打造下关滨江商务区，集聚了中海滨江楼宇、长江国际航运中心等一批超甲级写字楼，承载了央企区域总部、航运功能性总部、跨国公司地区总部等功能。

下关滨江商务区还强化了海港枢纽集聚度，汇聚了南京海事局、长江航道局、中国船级社江苏分社、航运交易中心、航运仲裁院等专业机构，汇集了全市半数以上大中型航运主体，发展航运法务、航运金融、船舶检验、数字航运平台等产业，2024 年航运物流营收突破 600 亿元。

下关滨江商务区还拓展了科创新场景，打造了长江低空经济示范区（江翼达）。雷达财经在江翼达低空飞行基地看到，无人机送货异常繁忙。

据工作人员介绍，南京长江段水上外卖服务依托“汇闪送2.0”无人机智慧物流平台，构建了水岸联动、空陆共融的低空物流配送体系。行驶在长江上的船只上的船员只需通过小程序下单，无人机便化身“水上小哥”，将打包好的外卖精准投送至甲板上……

2026年1-9月，“汇闪送”已累计飞行4.9万架次，飞行里程24.3万公里，累计为21000余艘船舶配送309吨物资。

雷达财经注意到，金智里等城市更新项目，在鼓楼区有个统一的名字——硅巷。所谓“硅巷”，其实并非指某一条具体的街道，而是一种理念——将城市中闲置或低效利用的空间，通过系统性改造转化为集研发、孵化、办公于一体的新型科创载体。

截至去年12月，鼓楼区已建成各级各类科创载体31家，其中国家大学科技园2家、国家级科技企业孵化器2家。2025年，4家载体参与工信部科技型企业孵化器申报，数量居主城第一。

值得关注的是，《鼓楼区硅巷建设实践》案例，还成功入选2025年全国13个“中国科创街区建设”典型案例。和江苏省内其他依托单个载体入选的案例不同，该案例是江苏省唯一以“全域建设模式”入选全国科创街区典型案例的城区——它跳出单一楼宇、街区或产业园的局限，在全域范围织就了一张科创网。

在一些观察人士看来，鼓楼区发力科创、总部经济和城市更新，三者相辅相成，为鼓楼区发展提供了源源不断的动力。